La location saisonnière connaît un engouement grandissant, notamment grâce aux plateformes en ligne qui facilitent les échanges entre propriétaires et locataires. Cependant, il est important de connaître la réglementation en vigueur et les possibilités d’optimisation fiscale pour tirer pleinement profit de cette activité. Cet article vous propose un tour d’horizon des règles à suivre et des conseils pour optimiser votre fiscalité.
Réglementation de la location saisonnière
Avant de se lancer dans la location saisonnière, il est essentiel de vérifier que le logement concerné respecte les règles d’urbanisme locales et nationales. Il convient également de se renseigner sur les éventuelles restrictions imposées par la copropriété, le plan local d’urbanisme (PLU) ou le règlement de lotissement.
Ensuite, il faut déclarer son activité auprès de la mairie du lieu où se situe le logement. Dans certaines communes, une autorisation préalable est nécessaire pour exercer cette activité. De plus, les villes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans les zones tendues peuvent imposer un changement d’usage du logement, c’est-à-dire obtenir l’autorisation de transformer une résidence principale en meublé de tourisme.
Le propriétaire doit également veiller à respecter certaines normes relatives à la sécurité et au confort du logement (surface minimale, équipements obligatoires, etc.). Enfin, il est indispensable de souscrire une assurance spécifique pour couvrir les éventuels dommages causés par les locataires.
Fiscalité de la location saisonnière
Les revenus tirés de la location saisonnière sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Régime micro-BIC : applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations classées meublées de tourisme). Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais et charges, avec un minimum de 305 €. Les revenus imposables sont donc calculés en appliquant cet abattement sur les recettes encaissées.
- Régime réel : applicable si les recettes dépassent les seuils du micro-BIC ou sur option du propriétaire. Dans ce cas, l’ensemble des charges et dépenses réelles liées à l’activité peut être déduit des recettes. Si ces dépenses sont supérieures aux revenus, un déficit peut être constaté et reporté sur les bénéfices futurs.
Il convient également de s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, le cas échéant, de la taxe d’habitation si le logement est considéré comme résidence secondaire.
Optimisation fiscale de la location saisonnière
Plusieurs dispositifs permettent d’optimiser la fiscalité de la location saisonnière :
- Choix du régime fiscal : il est important de comparer les avantages et inconvénients des deux régimes possibles (micro-BIC et réel) en fonction de sa situation personnelle. Le régime réel peut être intéressant si les charges déductibles sont importantes.
- Louer en meublé de tourisme : obtenir ce classement permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % au lieu de 50 % dans le cadre du micro-BIC, ainsi que d’une exonération partielle ou totale de CFE. Il est attribué par un organisme agréé pour une durée de 5 ans.
- Adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) : cette adhésion permet d’éviter la majoration de 25 % des revenus imposables au régime réel, ainsi que d’obtenir une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité.
- Investir dans des travaux : les dépenses liées à l’amélioration, l’entretien et la réparation du logement sont déductibles des revenus locatifs. Elles peuvent donc contribuer à diminuer l’assiette imposable.
Exemple chiffré d’optimisation fiscale
Prenons l’exemple d’un propriétaire qui réalise 80 000 € de recettes annuelles grâce à la location saisonnière d’un meublé de tourisme. Il a investi 20 000 € dans des travaux et dépense 10 000 € par an en charges diverses (assurance, entretien, etc.).
En optant pour le régime micro-BIC, il bénéficierait d’un abattement de 71 %, soit un revenu imposable de 23 200 € (80 000 € – 56 800 €). En revanche, en choisissant le régime réel et en déduisant ses dépenses réelles (30 000 €), son revenu imposable serait de seulement 50 000 € (80 000 € – 30 000 €). L’économie d’impôt réalisée grâce à l’optimisation fiscale est donc significative.
La location saisonnière peut être une source intéressante de revenus complémentaires pour les propriétaires. Toutefois, il est essentiel de maîtriser la réglementation en la matière et de mettre en place une stratégie d’optimisation fiscale adaptée à sa situation personnelle. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour vous assurer de tirer le meilleur parti de votre activité locative.